Cedolare secca affitti 2011: calcolo di convenienza

Il Consiglio dei Ministri riunitosi il 4 agosto 2010 ha approvato uno schema di decreto legislativo attuativo della riforma del federalismo fiscale che prevede:

• la devoluzione ai Comuni della fiscalita` immobiliare;

• l’introduzione, dal 2011, della c.d. “cedolare secca” applicabile ai redditi da locazione immobiliare (solo per immobili abitativi);

• l’introduzione, dal 2014, dell’Imposta municipale propria e dell’Imposta municipale secondaria facoltativa.

La novita` principale e piu` immediata e` senza dubbio quella della nuova cedolare secca sugli affitti: un regime fiscale che il proprietario di immobili locati avra` facolta` di scegliere in alternativa a quello attuale.

A decorrere dall`anno 2011 il canone di locazione relativo ai contratti stipulati per immobili ad uso abitativo, e relative pertinenze affittate congiuntamente all`abitazione, potra` essere assoggettato, su opzione del locatore, a questa nuova imposta sostitutiva dell`IRPEF e delle relative addizionali. Fino all`entrata in vigore della nuova imposta municipale fissata al 2014, per gli affitti al prezzo di mercato, oltre al 20% della cedolare secca introdotta con il decreto attuativo del federalismo per i comuni, si continuera` a versare il 2% per le registrazioni dei contratti di affitto. Faranno eccezione solo i contratti a canone concordato che, gia` dal 2011, potranno essere assoggettati soltanto alla cedolare secca.

La cedolare secca potra` essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l`obbligo di registrazione.

Con le attuali regole l`imposizione fiscale sulle locazioni per immobili ad uso abitativo prevede:

• l`imponibilita` ai fini Irpef (e addizionali locali) dell`85% del canone annuo percepito;

• per i cosiddetti "contratti concordati" per le abitazioni ubicate nei Comuni ad alta tensione abitativa (Legge 431/98), alla riduzione forfettaria del 15%, si aggiunge una ulteriore detrazione del 30% sul netto (di conseguenza la deduzione complessiva e` del 40,5%).

Nella versione attuale la cedolare secca andra` invece calcolata sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti (100% senza alcuna riduzione forfettaria); ma su questo aspetto potrebbero arrivare modifiche.

Lo schema di decreto legislativo verra` trasmesso alla Conferenza unificata per la acquisizione dell`intesa e, successivamente, alla Commissione parlamentare per l`attuazione del federalismo fiscale ed alle altre Commissioni parlamentari competenti. L`entrata in vigore del provvedimento e` prevista per l`inizio del prossimo anno.

Per i contribuenti con aliquote marginali Irpef alte, e` facile ipotizzare un sensibile risparmio applicando la cedolare secca. Per redditi piu` bassi pero` il calcolo del beneficio fiscale diventa complicato da valutare.

Il nostro staff ha realizzato un foglio elettronico che aiuta il contribuente a valutare la convenienza della cedolare secca rispetto al regime ordinario.

Cedolare secca affitti 2011: calcolo di convenienza

Il foglio elettronico prende in considerazione la situazione IRPEF specifica del contribuente, comprensiva di oneri deducibili e detrazioni, nonche` delle addizionali locali, per calcolare l’effettivo risparmio di imposta, in caso di adesione all’opzione per l’applicazione della cedolare secca.