Risoluzione Agenzia Entrate n. 3/E del 03.02.2023

RISOLUZIONE N. 3

Roma, 3 febbraio 2023

OGGETTO:

Regime fiscale IVA applicabile alla fattispecie contrattuale
comunemente nota come sale and lease back - articolo 2 d.P.R. n.
633 del 1972

Sono stati chiesti chiarimenti alla scrivente in riferimento al trattamento

fiscale da riservare, agli effetti dell’IVA, alla fattispecie contrattuale

comunemente nota come “sale and lease back” a seguito dell’orientamento della

Corte di Cassazione originariamente espresso con la sentenza n. 11023 del 27

aprile 2021 e confermato con successive pronunce (cfr. ex multis, Cass. Civ. Sez.

V: ordinanze nn. 20327 e 20328 del 23 giugno 2022, ordinanza n. 40930 del 21

dicembre 2021, ordinanza n. 37727 del 1° dicembre 2021, ordinanza n. 37349 del

29 novembre 2021, ordinanza n. 35915 del 22 novembre 2021, n. 36076 del 23

novembre 2021, ordinanza n. 18333 del 25 giugno 2021, ordinanza n. 17710 del

22 giugno 2021).

Il contratto denominato “sale and lease back” costituisce un’operazione

negoziale complessa con la quale un soggetto (esercente attività d’impresa o

attività di lavoro autonomo) vende un bene di sua proprietà (mobile o immobile),

strumentale all’esercizio della propria attività, ad un'impresa di leasing (o società

finanziaria) la quale, dopo aver versato il corrispettivo pattuito, concede

contestualmente (o, comunque, entro un breve lasso di tempo) lo stesso bene, in

leasing, al cedente. Quest’ultimo corrisponde alla società di leasing un canone

periodico per l’utilizzo del bene fino alla scadenza del contratto, momento in cui

l’utilizzatore/cedente potrà eventualmente optare per la continuazione della

Divisione Contribuenti
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Direzione Centrale Grandi Contribuenti
e Internazionale

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locazione oppure, alternativamente, per il riacquisto del bene, mediante il

pagamento del prezzo stabilito per il riscatto.

Tale figura contrattuale, molto diffusa nella prassi commerciale, risponde

all’esigenza del venditore/utilizzatore di continuare ad avere la materiale

disponibilità del bene venduto, attraverso il contratto stipulato con la società di

leasing, soddisfacendo, nello stesso tempo, l’esigenza di ottenere una immediata

liquidità attraverso la vendita del bene.

Ai fini che qui interessano, sotto il profilo IVA, con la Circolare del 30

novembre 2000, n. 218 sono stati forniti chiarimenti sul trattamento fiscale delle

suddette operazioni ed è stato chiarito che nell’ambito del contratto di “sale and

lease back” è possibile distinguere diversi rapporti giuridici che possono essere

schematizzati nei termini seguenti:

a) la cessione del bene nei confronti della società di leasing: tale

operazione è soggetta ad IVA, ricorrendo entrambi i presupposti (oggettivo e

soggettivo) di applicazione dell’imposta, ai sensi dell’art. 1 del decreto del

Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633 (in particolare, l’operazione

consiste in una cessione di beni a titolo oneroso e l’utilizzatore del contratto di

lease back è un soggetto esercente attività commerciale, ovverossia un soggetto

passivo);

b) la concessione in leasing del bene: tale operazione rientra nel campo di

applicazione dell’IVA, in quanto ricorrono sia il presupposto soggettivo sia

quello oggettivo (l’operazione consiste in una prestazione di servizi resa dietro

corrispettivo), con applicazione dell’aliquota che sarebbe applicabile alla

cessione del bene oggetto del contratto, ai sensi dell’art. 16, terzo comma, del

d.P.R. n. 633 del 1972. Trattandosi di prestazione di servizi, il momento di

effettuazione dell’operazione coincide con il pagamento del corrispettivo, dal che

consegue che l’imposta si applica sui canoni periodicamente addebitati

all’utilizzatore;

c) (eventuale) riscatto del bene: in tal caso si concretizza un’operazione di

cessione del bene, da parte della società di leasing a favore dell’utilizzatore,

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imponibile ad IVA. La società di leasing dovrà emettere la fattura in relazione

alla quota di riscatto del bene.

Per effetto del descritto trattamento fiscale applicabile, ai fini IVA, ai

rapporti giuridici derivanti dal contratto di “sale and lease-back”, in via di

principio, risulta, dunque, detraibile sia l’imposta relativa all’acquisto del bene,

da parte della società di leasing, sia quella afferente i canoni di locazione pagati

dall’utilizzatore.

L’orientamento espresso nella citata circolare n. 218 del 2000, in base al

quale con il contratto di “sale and lease back” si realizza, tra l’altro, il

trasferimento del diritto di proprietà del bene strumentale dal cedente/utilizzatore

alla società di leasing (i.e. società concedente) è stato, altresì, ribadito in

successivi pronunciamenti di prassi (cfr., inter alia, Circ. n. 90/E del 17 ottobre

2001; Circ. n. 8/E del 13 marzo 2009; Circ. n. 38/E del 23 giugno 2010).

Con la sentenza n. 11023 del 27 aprile 2021, i giudici di legittimità hanno

rivisitato il precedente orientamento che considerava imponibile, a fini IVA, il

contratto di sale and lease back, e che sostanzialmente si fondava sulla sopra

scomposizione, ai fini tributari, dell’intera operazione economica nella sequenza

prima descritta.

La Suprema Corte, in particolare, nella menzionata sentenza ha rilevato

espressamente che il “lease back ha, dunque, una causa concreta diversa da

quella del contratto di vendita puro e semplice, trattandosi di un’unica

operazione complessa e con causa finanziaria (il fine di aumentare la liquidità

del venditore-utilizzatore), da considerarsi nella globalità dei suoi elementi

negoziali strettamente connessi onde scongiurarne un’artificiosa scomposizione

a fini tributari. La causa finanziaria del contratto in esame impedisce, quindi, di

assimilare, ai fini IVA, la somma corrisposta dall’acquirente-concedente al

corrispettivo dovuto al venditore in forza del tipico contratto di vendita”.

La conclusione cui perviene la Corte di Cassazione viene motivata, tra

l’altro, alla luce della necessità di interpretare la nozione di “cessione di bene”, ai

fini IVA, secondo i canoni ermeneutici recati dalla normativa unionale, come

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interpretata dalla Corte di Giustizia UE. In particolare, secondo la Suprema

Corte, la nozione domestica di “cessione di bene” – fondata sul dato giuridico

formale del trasferimento del diritto di proprietà sul bene – deve essere

interpretata conformemente al diritto sovranazionale che considera “cessione di

bene” “il trasferimento del potere di disporre di un bene materiale come

proprietario” (cfr. art. 14, par. 1, della Direttiva 2006/112/CE del 28 dicembre

2006).

Al riguardo, giova rilevare quanto segue.

In primo luogo, il principio interpretativo formulato dalla richiamata

sentenza della Corte di Cassazione trova dichiaratamente fondamento nella

posizione espressa, a livello sovranazionale, dalla Corte di Giustizia UE che, con

la sentenza del 27 marzo 2019, causa C-201/18, ha avuto modo di precisare che

"le operazioni di sale and lease back (...) formano operazioni puramente

finanziare al fine di aumentare la liquidità....(n.d.r. rectius, del cedente-

utilizzatore) e che gli immobili(...) sono rimasti in possesso di ...[n.d.r.

quest’ultimo, che ] ...li ha utilizzati interrottamente e in maniera duratura per le

esigenze delle sue operazioni soggette ad imposta. (...). In tale contesto, dette

operazioni non possono essere qualificate come «cessioni di beni» in quanto i

diritti trasferiti in capo agli istituti finanziari (...) a seguito di dette operazioni,

ossia i diritti di enfiteusi meno i diritti derivanti dal leasing immobiliare di cui è

titolare la Mydibel, non li autorizzano a disporre degli immobili oggetto del

procedimento principale come se ne fossero i proprietari" (cfr. punti 40 e 41).

Nello specifico, la causa esaminata dalla Corte di Giustizia UE - che ha

avuto ad oggetto la disciplina IVA belga - trae origine dalla contestazione

sollevata dall’Amministrazione finanziaria del suddetto Paese riguardo ad un

obbligo di rettifica della detrazione operata dall’utilizzatore che si sarebbe posto

in ragione dell’effettuazione di un’operazione non assoggettata a IVA,

ovverossia la costituzione di un diritto di enfiteusi a beneficio dell’impresa di

leasing che poi ha concesso il bene in locazione finanziaria.

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Un siffatto obbligo è stato, tuttavia, escluso dalla Corte di Giustizia UE

eminentemente nel rilievo che “una simile costituzione non può infatti avere, di

per sé, l’effetto di far venir meno la relazione stretta e diretta tra il diritto alla

detrazione dell’IVA pagata a monte e l’impiego dei beni o dei servizi di cui

trattasi per operazioni soggette ad imposta a valle” (cfr. punto 29 della sentenza

27 marzo 2019, causa C-201/18).

Giova, dunque, evidenziare che la questione che la Corte di Giustizia UE

affronta nella predetta sentenza - richiamata dalla Corte di Cassazione - non

attiene direttamente alla disciplina applicabile, ai fini IVA, alle operazioni

intercorrenti nell’ambito di un’operazione di sale and lease back tra l’utilizzatore

e l’impresa di leasing (prima cessione, concessione in locazione finanziaria,

eventuale riscatto), bensì alla sussistenza in capo all’utilizzatore dell’obbligo di

operare una rettifica della detrazione originariamente esercitata all’atto

dell’acquisto di un bene dallo stesso utilizzato per l’effettuazione di operazioni

imponibili.

L’analisi condotta dalla Corte di Cassazione sullo schema negoziale del

sale and lease back, incentrata sulla valorizzazione della disciplina comunitaria

di riferimento, rinvia, quindi, a una sentenza della Corte di Giustizia UE che non

si è, invero, occupata direttamente della qualificazione agli effetti dell’IVA di

una operazione di sale and lease back, ma che ha trattato della qualificazione di

tale fattispecie negoziale solo al fine di valutare se una rettifica della detrazione

originariamente operata fosse obbligatoria o meno.

Di non poco conto, inoltre, ai fini che qui interessano, è il fatto che i

giudici unionali concludono, in ogni caso, che “è compito del giudice nazionale

valutare se gli elementi che gli vengono presentati configurino l’esistenza di

un’operazione unica, al di là della struttura contrattuale di essa” (cfr. punto 39).

Ciò posto, in considerazione delle peculiarità della fattispecie oggetto

della causa C-201/18 innanzi alla Corte di Giustizia UE e delle conclusioni alle

quali giungono i giudici comunitari, si ritiene che i principi espressi nella

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sentenza richiamata non possano essere applicati in via generalizzata, sic et

simpliciter, a tutte le operazioni di "sale and lease back".

Al riguardo, in linea con i principi espressi dai giudici comunitari, nel

qualificare, ai fini IVA, una determinata operazione di sale and lease back come

operazione composta da cessioni di beni e prestazione di servizi ovvero come

unica operazione a scopo di finanziamento, è necessario valutare attentamente le

singole clausole contrattuali per individuare la concreta regolamentazione del

rapporto che le parti hanno inteso stabilire e, dunque, il conseguente trattamento

fiscale, avendo particolare riguardo alle prerogative in capo all’utilizzatore del

bene concesso in leasing.

Va, quindi, osservato che i principi enunciati dalla Corte di Giustizia UE

in materia di sale and lease back costituiscono delle indicazioni, o meglio, degli

elementi utili al giudice nazionale per determinare "(...) caso per caso, in

relazione alla singola fattispecie, se una data operazione su un bene comporti il

trasferimento del potere di disporre di un bene come proprietario (v., in tal

senso, sentenza del 15 dicembre 2005, Centralan Property, C-63/04,

EU:C:2005:773, punto 63), (...)." (cfr. punti 35 e 39 della sentenza 27 marzo

2019, prima citata).

In altre parole, una volta fissati gli elementi caratterizzanti il sale and

lease back, la concreta applicazione degli stessi non può prescindere da una

valutazione case by case della singola operazione, in cui assume rilievo il

concreto atteggiarsi delle parti coinvolte e la regolamentazione dell'operazione

nel suo complesso.

Tale valutazione, come chiarito, presuppone un esame delle specifiche

fattispecie poste in essere dalle parti nell’esercizio dell’autonomia contrattuale.

Nell'esaminare la sentenza C-201/18, si rileva, peraltro, che la Corte di

Giustizia – lungi dall'avallare una applicazione "automatica" delle conclusioni ivi

raggiunte a tutte le operazioni riconducibili al sale and lease back - ha sancito

alcuni principi interpretativi espressamente riferibili solo a fattispecie analoghe a

quella oggetto del procedimento principale, che è indispensabile, dunque,

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focalizzare per cogliere il contesto fattuale in relazione al quale sono stati

espressi detti principi.

In particolare, i giudici unionali hanno tenuto conto degli aspetti seguenti:

1) gli immobili sono rimasti sempre in possesso della società contribuente,

che li ha utilizzati interrottamente e in maniera duratura per effettuare operazioni

attive soggette ad imposta;

2) gli istituti di leasing hanno ottenuto il diritto di enfiteusi sui beni ceduti

e detta operazione non era soggetta ad IVA;

3) tali istituti di leasing si sono impegnati a non revocare il diritto di

utilizzazione in favore della società utilizzatrice per 15 anni;

4) l’importo totale dei canoni di leasing corrisponde al corrispettivo

versato dagli istituti di leasing alla società utilizzatrice/cedente, maggiorato degli

interessi.

È, dunque, con riferimento alla peculiare fattispecie, che, nei termini

anzidetti, ha costituito oggetto del procedimento innanzi alla Corte di Giustizia

UE, che è stata valorizzata la continuità dell’utilizzazione dei beni da parte della

società quale elemento significativamente rilevante per escludere la

configurabilità di una cessione di beni.

Dall'orientamento della Corte di Giustizia, dunque, sembra emergere,

come utile indicazione per il giudice nazionale, la necessità di valutare e

valorizzare - al di là della causa genericamente "finanziaria" attribuibile al

contratto di sale and lease back - le specifiche clausole contrattuali, oltre che le

circostanze fattuali, in quanto è possibile, in linea di principio, che l’operazione

di sale and lease back sia astrattamente riconducibile nell’ambito di differenti

categorie contrattuali, la cui ricorrenza va adeguatamente valutata in relazione al

caso concreto.

Peraltro, sebbene, nei termini anzidetti, la qualificazione dell’operazione

di sale and lease back debba essere rimessa all’interprete secondo un approccio

case by case, è comunque possibile evidenziare che alcuni peculiari elementi

della fattispecie contrattuale potrebbero costituire degli indici significativi ai fini

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della valutazione dell’operazione agli effetti dell’IVA come cessione di beni

ovvero come operazione avente causa finanziaria.

In particolare, a titolo meramente esemplificativo, inducono a dubitare

della natura traslativa del negozio giuridico e ad avvalorare, dunque, la causa

esclusivamente finanziaria all’operazione:

- la presenza, nell’ambito della regolamentazione del rapporto contrattuale,

di clausole che escludono o limitano significativamente il potere

dell’impresa di leasing di disporre giuridicamente del bene come

proprietario (ad esempio, clausole che espressamente limitano le

prerogative del proprietario, precludendo la possibilità di vendere il bene o

concederlo in garanzia a terzi);

- la previsione di facoltà, contrattualmente concesse all'utilizzatore del bene,

particolarmente incisive e stringenti, tali da far ritenere che sia

quest'ultimo a conservare il diritto di disporre del bene "come se ne fosse

il proprietario" (ad esempio, clausole convenzionali di limitazione della

responsabilità del formale proprietario che, di fatto, evidenziano che

sull’utilizzatore continuano a gravare la maggior parte dei rischi e dei

benefici inerenti alla proprietà legale del bene).

La portata della citata sentenza della Suprema Corte n. 11023 del 27 aprile

2021 deve essere, dunque, correttamente contestualizzata, nel senso che i principi

ivi affermati rilevano nei casi in cui si riscontri una fattispecie contrattuale nella

quale effettivamente l’utilizzatore continui a disporre del bene in leasing

esercitando le prerogative essenziali riconducibili in capo al proprietario.

Ricorrendo tale ipotesi, l’interprete dovrebbe, dunque, valutare l’operazione

di sale and lease back alla stregua di un’operazione di natura finanziaria.

Diversamente, in mancanza di dette prerogative/diritti in capo all’utilizzatore

del bene sarebbe configurabile, nell’ambito dell’operazione di sale and lease

back, una effettiva “cessione del bene” dal concedente/utilizzatore all’istituto di

leasing, come tale assoggettabile ad IVA secondo le regole ordinarie.

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Tanto premesso, in virtù delle considerazioni sopra esposte, ai fini del

regime IVA applicabile all’operazione di sale and lease back, si è dell’avviso

che, nei casi in cui dalla disamina della singola fattispecie contrattuale sia

possibile individuare elementi “sintomatici”, nei termini anzidetti, di una

effettiva cessione del bene dal cedente/utilizzatore alla società di leasing,

possano ritenersi validi e applicabili i chiarimenti resi con la circolare n. 218 del

2000.

Va da sé che, chiariti i principi di natura interpretativa che guidano la

corretta individuazione del regime fiscale applicabile ai contratti di sale and

lease back, la disamina delle singole previsioni contrattuali esula dalle attività

esperibili ai fini dell’istruttoria delle istanze di interpello di cui all’articolo 11

della legge 27 luglio 2000, n. 212.

Resta fermo che ai fini della corretta qualificazione della fattispecie le

conclusioni sopra riportate non pregiudicano, in ogni caso, il potere

dell’Amministrazione finanziaria di attribuire rilievo, nelle opportune sedi, a

fatti, comportamenti e circostanze, al di là delle clausole contrattuali

formalmente pattuite, dai quali risulti evidente la diversa causa giuridica sottesa

al contratto stipulato.

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Le Direzioni regionali vigileranno affinché i principi enunciati e le istruzioni

fornite con la presente risoluzione vengano puntualmente osservati dalle

Direzioni provinciali e dagli Uffici dipendenti.

IL DIRETTORE CENTRALE
CAPO DIVISIONE AGGIUNTO

(firmato digitalmente)