Risoluzione Agenzia Entrate n. 322 del 09.10.2002

Istanza di interpello concernente l'esatta applicazione dell'articolo 59 del Testo Unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, presentata ai sensi dell'articolo 11, comma 4, della legge 27 luglio 2000, n. 212, da WX s.r.l.
Risoluzione Agenzia Entrate n. 322 del 09.10.2002

Con istanza presentata alla competente Direzione Regionale in data 12 giugno 2002, e successivamente trasmessa alla scrivente, la società sopra indicata ha chiesto chiarimenti circa la corretta interpretazione dell'articolo 59 del Testo Unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, "valutazione delle rimanenze finali".

DESCRIZIONE DELLA FATTISPECIE
La società istante, che opera nel settore dell'edilizia residenziale, premette di avere ceduto gratuitamente al Comune di ......, con atto pubblico del 28 settembre 2001, alcune aree in esecuzione di obblighi derivanti dalla convenzione urbanistica stipulata con il predetto Comune. Tale cessione gratuita rappresenta, a parere dell'istante, un onere implicito per l'ottenimento della concessione edilizia in quanto, a fronte della cessione in oggetto, il medesimo ottiene dal Comune il rilascio della concessione edilizia relativamente alle parti dell'area comprese nel piano urbanistico esecutivo, sulle quali saranno costruiti gli edifici residenziali destinati alla vendita.
I terreni interessati al progetto edilizio sono stati acquistati con atti d'acquisto separati o a seguito di incorporazione di società partecipate, durante il corso degli anni.
I medesimi terreni risultano valutati, nel loro insieme, tra le rimanenze finali d'esercizio sulla base dei costi specifici di acquisizione incrementati del maggior valore attribuito a fronte del disavanzo di fusione e dei complessivi oneri accessori sostenuti in funzione dello sviluppo del progetto immobiliare.

QUESITO
L'istante intende conoscere se sia corretto procedere nel seguente modo:
1. effettuare lo "scarico" contabile dei terreni ceduti gratuitamente al Comune in base al costo specifico di acquisto;
2. attribuire ai terreni residui un incremento di valore pari al costo specifico di acquisto dei terreni ceduti;
3. ripartire i costi accessori complessivamente sostenuti solo sui beni che risulteranno dall'edificazione.

SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROPOSTA
L'istante fa presente che la diminuzione quantitativa delle rimanenze ha determinato unicamente un incremento del costo unitario dei terreni senza influire sul loro valore complessivo. Ritiene, inoltre, di avere correttamente utilizzato il criterio del costo specifico di acquisto per determinare il valore dell'area ceduta al Comune e che possa assumere rilevanza, anche ai fini tributari, la contestuale rivalutazione dei terreni residui, non applicandosi alla fattispecie il disposto di cui all'art. 76, comma 1. lettera c) del TUIR.

PARERE DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE
La corretta interpretazione della fattispecie in esame è strettamente connessa alla natura del complessivo progetto imprenditoriale prospettato nell'istanza.
In questo quadro, le operazioni di cessione gratuita delle aree, effettuate, non per spirito liberale, bensì in adempimento di precisi obblighi contrattuali, costituiscono un onere necessario alla realizzazione della iniziativa urbanistica. Tanto premesso, e avuto riguardo alla unitarietà della suddetta iniziativa, si ritiene corretto che ai terreni ceduti sia attribuito - ai fini della loro eliminazione contabile dall'unitario aggregato delle rimanenze finali - un valore pari al loro costo specifico di acquisto; ovvero, in alternativa, il valore determinabile applicando, all'ammontare complessivo delle rimanenze, la percentuale di incidenza delle aree cedute in rapporto alla loro estensione totale.
Il suddetto valore, infatti, non potrà che essere riattribuito alle residue aree interessate all'attività di trasformazione edilizia, e di conseguenza la valorizzazione delle rimanenze subirà una variazione positiva in misura esattamente corrispondente a quella negativa contestualmente effettuata.
L'incremento di valore dei terreni conseguente alla suddetta operazione contabile assume rilievo fiscale in quanto realizza il semplice ribaltamento di un costo già iscritto in bilancio e direttamente imputabile alla unitaria iniziativa edilizia in corso di realizzazione. Come tale, non comporta né una lievitazione del patrimonio netto della società a fronte dell'emersione di valori latenti, né implica un'indiretta traslazione di costi da un cespite non più presente nel patrimonio della società ad uno diverso. Non si configura, pertanto, l'ipotesi di cui all'articolo 76, comma 1, lett. c) del TUIR, dovendosi dare rilevanza fiscale ai maggiori valori, che derivano dalla capitalizzazione di costi sostenuti in forza di obbligazioni contrattuali, direttamente riconducibili ad un unico, complesso, progetto edilizio.
Infine, si ritiene corretto ripartire sulle aree effettivamente edificate l'insieme dei costi sostenuti, comprensivi di quelli accessori allo sviluppo del progetto immobiliare, in modo che possano contrapporsi ai ricavi che verranno realizzati dalla cessione degli edifici.