Risoluzione Agenzia Entrate n. 97 del 14.03.2008

IVA - Reverse-charge nel comparto dell'edilizia -Interpretazione art. 17, sesto comma, lett. a), D.P.R. n. 633/1972 - Istanza di interpello
Risoluzione Agenzia Entrate n. 97 del 14.03.2008

Con l'interpello specificato in oggetto, concernente l'interpretazione dell'art. 17 comma 6 del DPR n. 633 del 1972, è stato esposto il seguente

QUESITO
La società istante, ALFA s.r.l., opera nel campo delle costruzioni civili ed industriali e collabora con alcune società immobiliari di investimento per la realizzazione di fabbricati civili e/o industriali.
In alcuni casi il fabbricato è realizzato su terreno di proprietà della società immobiliare di investimento, sulla base di una concessione edilizia intestata alla stessa società e nel rispetto di un progetto concordato con l'acquirente finale.
In altri casi, la società di investimento predispone il progetto esecutivo dell'opera da realizzare e stipula i contratti preliminari di vendita di cosa futura man mano che l'opera viene realizzata.
Nel caso in cui il destinatario dell'opera da realizzare sia conosciuto ab origine, vengono stipulati due distinti contratti:
1) un contratto di vendita di cosa futura tra la società immobiliare e l'acquirente finale;
2) un contratto di appalto tra la società istante e la società immobiliare per l'esecuzione dell'intero progetto immobiliare.
Il contratto di appalto contiene, di norma, in premessa la promessa di vendita di cosa futura tra la società immobiliare e l'acquirente finale.
La società istante ha l'obbligo di eseguire l'opera secondo le specifiche progettuali dell'acquirente finale, mentre l'obbligo di pagamento di tutta l'opera fa capo alla società immobiliare di investimento la quale si fa carico, tra l'altro, di tutti i rischi imputabili ad eventuali varianti edilizie ovvero connessi all'eventuale rilascio di licenze commerciali.
Il trasferimento della proprietà tra società immobiliare ed acquirente finale avviene ad opera ultimata.
Tutto ciò premesso, relativamente ai casi in cui l'acquirente finale dell'opera sia conosciuto ab origine, la ALFA s.r.l. chiede di sapere se il regime del reverse-charge trovi applicazione per le prestazioni di servizi rese in esecuzione del contratto di appalto stipulato con la società immobiliare.

SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
Ad avviso della società istante, in relazione al contratto che lega la ALFA s.r.l. e la società di investimento, non è applicabile il regime del reverse-charge in quanto tale rapporto deve essere giuridicamente inquadrato come contratto di appalto e non di subappalto, sebbene sia conosciuto l'acquirente finale dell'opera.
A sostegno di questa soluzione interpretativa, la società istante fa presente che:
a) la società di investimento è proprietaria dell'area edificabile;
b) la società di investimento è titolare delle concessioni edilizie;
c) l'opera in corso di esecuzione è di proprietà della società di investimento fino all'ultimazione dei lavori;
d) l'obbligazione relativa al pagamento del prezzo per l'esecuzione dell'opera è esclusivamente a carico della società immobiliare di investimento.

PARERE DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE
L'art. 17, sesto comma, lett. a), del D.P.R. n. 633/1972, come sostituito dall'art. 1, comma 44, della legge finanziaria per il 2007, ha esteso il regime IVA dell'inversione contabile anche a talune prestazioni di servizi rese nel settore edile, in particolare, detto regime "si applica alle prestazioni di servizi, compresa la prestazione di manodopera, rese nel settore edile da soggetti subappaltatori nei confronti delle imprese che svolgono l'attività di costruzione o ristrutturazione di immobili ovvero nei confronti dell'appaltatore principale o di un altro subappaltatore".
Affinché il richiamato regime possa trovare applicazione devono ricorrere i seguenti presupposti:
1) esistenza di un rapporto di subappalto. Il regime si applica alle prestazioni rese da un soggetto subappaltatore nei confronti di un altro soggetto che a sua volta si pone quale appaltatore principale o subappaltatore;
2) appartenenza di entrambi i soggetti del rapporto al comparto dell'edilizia. Detto requisito sussiste qualora le attività svolte dai soggetti del rapporto siano riconducibili alle categorie di attività elencate nella sezione F ("Costruzioni") della tabella di classificazione delle attività economiche ATECOFIN 2004.
Passando all'esame della fattispecie rappresentata nell'istanza, si rileva che, sebbene la stessa risulti descritta in modo generico, dalla documentazione allegata (costituita dal contratto preliminare di compravendita di terreno, di proprietà di BETA s.r.l., e da un estratto del contratto di appalto relativo alla costruzione, sul terreno suddetto, del complesso immobiliare destinato a centro commerciale, entrambi stipulati tra BETA s.r.l. e GAMMA s.r.l., e dal contratto di subappalto avente ad oggetto la realizzazione del medesimo complesso immobiliare stipulato tra BETA s.r.l. e ALFA s.r.l.) si evince che la società istante deve realizzare un complesso immobiliare, destinato all'esercizio di attività commerciale, per conto della società immobiliare di investimento, BETA s.r.l..
La società BETA s.r.l. ha, a sua volta, stipulato un contratto di appalto per la realizzazione del medesimo complesso immobiliare con GAMMA s.r.l., la quale fruirà del centro commerciale cui il complesso sarà destinato.
Contestualmente alla stipula del contratto di appalto, le stesse parti (BETA s.r.l. e GAMMA s.r.l.) hanno stipulato un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto il terreno, di proprietà di BETA s.r.l., sul quale sorgerà il centro commerciale in questione.
Nel medesimo contratto preliminare è, inoltre, previsto l'acquisto, da parte della GAMMA s.r.l., delle quote rappresentanti l'intero capitale sociale di una s.r.l. appositamente costituita dalla BETA s.r.l. per il rilascio delle autorizzazioni necessarie per l'esercizio delle attività commerciali presso il realizzando complesso immobiliare.
Tutto ciò premesso, si ritiene che il requisito di cui al punto 2), richiesto ai fini dell'applicazione del regime dell'inversione contabile, ricorra nel caso in esame, qualora sia la società istante (ALFA s.r.l.) che la società immobiliare di investimento, BETA s.r.l., che ha affidato a ALFA s.r.l. la realizzazione del complesso immobiliare, operino nel comparto dell'edilizia.
Per quanto riguarda, invece, il requisito di cui al punto 1), in relazione al caso di specie occorre verificare se il rapporto tra la società istante, ALFA s.r.l., e BETA s.r.l. possa essere giuridicamente inquadrato come contratto di subappalto.
In particolare, quest'ultimo requisito risulterebbe verificato qualora il contratto principale, stipulato tra BETA s.r.l. e GAMMA s.r.l., concretizzasse un contratto di appalto.
Al riguardo, dalla documentazione allegata risulta che:
1) la società immobiliare di investimento, BETA s.r.l., ha stipulato con GAMMA s.r.l., contestualmente al contratto preliminare di compravendita del terreno di proprietà di BETA s.r.l., un contratto qualificato dalle parti "appalto", con il quale GAMMA s.r.l. ha affidato alla società immobiliare la progettazione esecutiva/costruttiva di un complesso immobiliare destinato all'esercizio di determinate attività commerciali da realizzare sul terreno suddetto in conformità alle specifiche tecniche indicate nel progetto di massima elaborato da GAMMA s.r.l.;
2) la società istante, ALFA s.r.l., ha stipulato con la BETA s.r.l. un contratto che le parti stesse definiscono di "subappalto". Con tale contratto ALFA s.r.l. ha accettato di eseguire i lavori di costruzione del complesso immobiliare oggetto del contratto di appalto stipulato, a monte, tra BETA s.r.l. e GAMMA s.r.l..
Peraltro, nella premessa del contratto di subappalto suddetto viene specificato che le parti (ALFA s.r.l. e BETA s.r.l.) non intendono costituire tra loro una società, una Joint Venture o altra simile impresa comune, nè realizzare una cessione del contratto stipulato tra BETA s.r.l. e GAMMA s.r.l., ma intendono costituire un rapporto di subappalto con consequenziale assunzione dei doveri e dei diritti previsti dalle leggi vigenti per il subappalto con condivisione, da parte dell'appaltatore, dei rischi connessi al subappalto. Viene, inoltre, specificato che la compravendita del terreno e la cessione delle quote della s.r.l. oggetto del contratto principale tra BETA s.r.l. e GAMMA s.r.l. non interessano la società istante.
Pertanto, sulla base della univoca volontà contrattuale espressa dalle parti nelle disposizioni contrattuali suddette, che costituiscono parte la documentazione prodotta dalla società istante per delimitare in termini più precisi e circostanziati la questione oggetto dell'istanza di interpello, la scrivente ritiene che nella fattispecie ricorra il requisito di cui al punto 1), ovvero quell'insieme di rapporti giuridici collegati (committente - appaltatore - subappaltatore) al quale l'art. 17, sesto comma, lett. a), del D.P.R. n. 633 del 1972, fa riferimento ai fini dell'applicazione del reverse-charge.
Pertanto, qualora risulti verificato anche il requisito di cui al punto 2) (appartenenza di entrambi i soggetti al comparto dell'edilizia), l'IVA dovuta per le prestazioni di servizi rese dalla società istante nei confronti di BETA s.r.l., in esecuzione del contratto di subappalto, dovrà essere assolta secondo le particolari modalità del regime di inversione contabile.
La risposta di cui alla presente nota, sollecitata con istanza di interpello presentata dalla Direzione regionale ..., viene resa dalla scrivente ai sensi dell'art. 4, comma 1, del D.M. 26 aprile 2001, n. 209.