Agevolazione prima casa e riacquisto di terreno edificabile all’estero

Risposta a interpello n.29/2025.

L’agevolazione per acquisto della prima casa è concessa se non viene alienata nei 5 anni, a meno che se ne riacquisti entro un anno un’altra da adibire a propria abitazione  principiale.
Fin qui la legge (art.1 nota II bis tariffa I TUR), che però non precisa se l’acquisto possa avvenire anche all’estero, e con quali modalità.

E su questo crinale interpretativo occorre riconoscere coraggio all’agenzia delle entrate (Circ. 7 giugno 2010 n. 31/E, paragrafo 3.2) che ha riconosciuto preclusivo della decadenza, non solo l'ipotesi di riacquisto di immobile situato in uno Stato estero “sempre che sussistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che effettivamente l'immobile ivi acquistato sia stato adibito a dimora abituale”; ma anche l’acquisto del terreno, purché entro l'anno dall'alienazione venga ivi edificata l’abitazione principale.  Senza nemmeno richiederne l’ultimazione, è sufficiente che “entro l'anno venga ad esistenza, cioè acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico; deve quindi esistere almeno un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e deve essere stata completata la copertura (articolo 2645­bis, comma 6, c.c.)” (Risol.44 /2004).

Nella risposta ad interpello n.29/2025 l’AE conferma lo stato dell’arte interpretativo, ribadendo che entro l'anno dall’alienazione l’immobile dev’essere adibito a dimora abituale e che le condizioni devono essere dimostrate all'ufficio dell'AE “con adeguata documentazione probatoria: copia del rogito notarile di acquisto del terreno, del progetto di costruzione e relativi permessi delle autorità locali competenti, del contratto di appalto e di documentazione comprovante la dimora abituale nell'immobile acquistato all'estero  fatture di fornitura di luce, acqua o gas)”. Il tutto naturalmente  munito di apostille (Conv. Aja 5 ottobre 1961), che ne confermi l’attendibilità e ne consenta l’efficacia in Italia.

Per consentire i controlli il contribuente è inoltre tenuto a presentare “una certificazione, rilasciata dalle Autorità competenti estere, da cui si possa rilevare la destinazione edificatoria del terreno, secondo i piani urbanistici locali, l'eventuale presenza di vincoli (ambientalistici, archeologici)” che potrebbero intralciarne o limitarne l'edificabilità e “un documento da cui si evinca la variazione da terreno edificabile a fabbricato a uso abitativo, il tutto entro  un anno dalla data di alienazione della prima casa”.

Salva l’immancabile facoltà dell’ufficio “di procedere all'ordinaria attività di accertamento,  valutando “l'idoneità probatoria, ai fini sopra indicati, della citata documentazione”.

Difficile chiedere di più.