Risoluzione Agenzia Entrate n. 14/E del 08.03.2024

RISOLUZIONE N. 14

Divisione Contribuenti
Direzione Centrale Persone fisiche, lavoratori

autonomi ed enti non commerciali
Roma, 08/03/2024

OGGETTO: Detrazione spettante per l'acquisto di case antisismiche – Conclusione
dei lavori strutturali dell'edificio prima della stipula dell'atto di
compravendita – Art. 16, comma 1– septies, del decreto legge 4 giugno
2013, n. 63 convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90

Con l'istanza specificata in oggetto, è stato esposto il seguente

QUESITO

L'Associazione istante (di seguito Associazione o Istante) chiede chiarimenti in
merito alla detrazione di cui all'articolo 16, comma 1­septies, del decreto legge 4 giugno
2013, n. 63 (c.d. ''sismabonus acquisti''), spettante agli acquirenti delle unità immobiliari
che fanno parte di edifici ubicati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio
sismico 1, 2 e 3 ai sensi dell'ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri del
28 aprile 2006 n. 3519, oggetto di demolizione e ricostruzione allo scopo di ridurne il
rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, ove le
norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o

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ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro trenta mesi dalla data di conclusione
dei lavori, alla successiva alienazione.

Considerato che il termine di vigenza dell'agevolazione è attualmente fissato
al 31 dicembre 2024, data entro la quale va effettuato il rogito, l'Istante chiede se è
possibile fruire della detrazione nel caso di acquisto, entro tale data, di unità immobiliari
classificate in una delle categorie catastali ''provvisorie'' (ad esempio, F/3 ''unità in corso
di costruzione''), che fanno parte di edifici demoliti e ricostruiti, sui quali, entro la data di
stipula dell'atto di compravendita, risultano ultimati gli interventi sulle parti ''strutturali'',
con il conseguente miglioramento di una o di due classi di rischio sismico richiesto dalla
norma.

L'Associazione chiede, inoltre, se sia possibile fruire dell'agevolazione nelle
forme alternative alla detrazione in dichiarazione dei redditi [sconto in fattura o cessione
del credito d'imposta di cui all'articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del decreto legge
19 maggio 2020, n. 34], in presenza delle condizioni previste dall'articolo 2, comma 3,
lettera c), del decreto legge 16 febbraio 2023, n. 11, convertito, con modificazioni, dalla
legge 11 aprile 2023, n. 38.

SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA

L'Istante ritiene che sia possibile fruire della detrazione e, in particolare, che non
sia necessario a tal fine, il completamento dei lavori di finitura delle unità e degli edifici
oggetto dell'intervento di demolizione e ricostruzione prima della stipula dell'atto di
compravendita delle singole unità immobiliari. In particolare, ai fini dell'agevolazione
fiscale, ritiene sufficiente il completamento degli interventi ''strutturali'' sull'edificio

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demolito e ricostruito che assicurano il passaggio a classi di rischio sismico inferiore
«così come attestato ed asseverato dai tecnici abilitati ai sensi della normativa vigente,
seppur non completati nelle relative finiture» e che sia irrilevante che l'unità immobiliare
sia classificata all'atto della compravendita nella categoria catastale ''fittizia'' F/3.

PARERE DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE

Il comma 1­septies dell'articolo 16 del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63,
convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013 n. 90, prevede che, qualora
gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche, con particolare riguardo
all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica degli edifici dai quali derivi una
riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una o a due classi di rischio
inferiore, «siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico
1, 2 e 3 (...), mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne
il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente,
ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di
costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro trenta mesi dalla
data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile, le detrazioni
dall'imposta (...) spettano all'acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella
misura del 75 per cento e dell'85 per cento del prezzo della singola unità immobiliare,
risultante nell'atto pubblico di compravendita e, comunque, entro un ammontare
massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare».

La detrazione (c.d. ''sismabonus acquisti'') si applica alle spese sostenute entro il
31 dicembre 2024.

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Come affermato in numerosi documenti di prassi (cfr., tra le altre, circolare 26
giugno 2023, n. 17/E), la norma in commento, inserita nel contesto delle disposizioni che
disciplinano il c.d. ''sismabonus'' (commi da 1­bis a 1­sexies.1 del medesimo articolo 16),
si riferisce espressamente, attraverso il richiamo agli interventi di cui al comma 1­quater,
ai lavori relativi all'adozione di misure antisismiche di cui all'articolo 16­bis, comma 1,
lettera i), del testo unico delle imposte sui redditi di cui al decreto del Presidente della
Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), determinanti il passaggio ad una o a due
classi inferiori di rischio sismico, eseguiti mediante demolizione e ricostruzione di interi
fabbricati da imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che provvedano,
entro 30 mesi dall'ultimazione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile.

Pur mutuando le regole applicative del ''sismabonus'', il richiamato comma
1­septies dell'articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013 si differenzia da quest'ultimo
in quanto beneficiari dell'agevolazione sono esclusivamente gli acquirenti delle unità
immobiliari e la detrazione è calcolata sul prezzo di acquisto di ciascun immobile,
nella misura del 75 o dell'85 per cento (a seconda che l'intervento di demolizione
e ricostruzione determini il passaggio a una ovvero a due classi di rischio sismico
inferiore), entro l'importo massimo di 96.000 euro.

Inoltre, come ribadito, da ultimo, dalla citata circolare n. 17/E del 2023:

­ la fruizione della detrazione in commento prescinde dalla circostanza che il
titolo abilitativo sia emesso ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lettera d), del decreto del
Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico dell'Edilizia), sempreché
l'intervento sia effettuato all'interno dei limiti e nel rispetto di quanto consentito dagli
strumenti urbanistici vigenti, ed è consentita anche nell'ipotesi in cui la demolizione e

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ricostruzione dell'edificio abbia determinato un aumento volumetrico rispetto a quello
originario, non essendo rilevante che il fabbricato ricostruito abbia un numero maggiore
di unità immobiliari rispetto al preesistente?

­ affinché l'acquirente dell'unità immobiliare fruisca del ''sismabonus acquisti'',
è necessario che l'atto di acquisto relativo all'unità immobiliare oggetto dei lavori sia
stipulato entro i termini di vigenza del beneficio fiscale.

Con specifico riferimento alla possibilità di fruire della detrazione nell'ipotesi
in cui alla data di acquisto dell'unità immobiliare siano stati completati gli interventi
''strutturali'' sull'edificio oggetto dell'intervento di demolizione e ricostruzione e non
anche quelli di ''finitura'', in base alla norma, ai fini dell'agevolazione fiscale è necessario,
tra l'altro, che:

­ l'intervento di demolizione e ricostruzione dell'edificio determini la riduzione
di una o due classi di rischio sismico, asseverata ai sensi dell'articolo 3 del decreto del
Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 28 febbraio 2017 n. 58?

­ entro il termine di vigenza dell'agevolazione sia stipulato l'atto di
compravendita.

Come ribadito, da ultimo, con la citata circolare n. 17/E del 2023, ai sensi
dell'articolo 3, comma 3, del predetto decreto ministeriale n. 58 del 2017, per
l'accesso alle detrazioni di cui all'articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013
(compreso il sismabonus acquisti) occorre che il progettista dell'intervento strutturale
asseveri (secondo il modello contenuto nell'allegato B del decreto stesso) la classe di
rischio sismico dell'edificio prima dei lavori e quella conseguibile dopo l'esecuzione
dell'intervento progettato. L'asseverazione deve essere allegata alla segnalazione

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certificata di inizio attività o alla richiesta di permesso di costruire, al momento della
presentazione allo sportello unico competente, per i successivi adempimenti? per i
titoli abilitativi richiesti a decorrere dal 16 gennaio 2020, l'asseverazione va presentata
contestualmente al titolo abilitativo urbanistico, tempestivamente «e comunque prima
dell'inizio dei lavori».

In applicazione delle disposizioni del citato decreto ministeriale, con numerosi
documenti di prassi, è stato affermato che, in linea di principio, un'asseverazione tardiva,
in quanto non conforme alle citate disposizioni, non consente l'accesso alla detrazione,
con la possibilità, ai sensi dell'articolo 2­ter, comma 1, lett. c) del decreto legge 16
febbraio 2023, n. 11, convertito con modificazioni dalla legge 11 aprile 2023, n. 38, «di
avvalersi della remissione in bonis di cui all'articolo 2, comma 1, del decreto­legge 2
marzo 2012, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 aprile 2012, n. 44».

Il successivo comma 5 del medesimo articolo 3 stabilisce, inoltre, che ai fini
delle agevolazioni fiscali, occorre depositare presso lo sportello unico e consegnare
in copia al committente non solo l'asseverazione di cui all'allegato B ma anche le
attestazioni previste al comma 4 dell'articolo 3 ai sensi del quale «Il direttore dei
lavori e il collaudatore statico, ove nominato per legge, all'atto dell'ultimazione
dei lavori strutturali e del collaudo, attestano, per quanto di rispettiva competenza,
la conformità degli interventi eseguiti al progetto depositato, come asseverato dal
progettista» (Allegati B1 e B2).

Considerato che ai fini della detrazione di cui al citato articolo 16, comma
1­septies del decreto legge n. 63 del 2013, è necessario che siano rilasciate le
attestazioni comprovanti la riduzione di una o due classi di rischio sismico dell'edificio

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e che tali attestazioni sono rilasciate «all'atto dell'ultimazione dei lavori strutturali
e del collaudo», non rileva l'eventuale mancato completamento dei lavori di finitura
delle unità immobiliari e degli edifici oggetto dell'intervento di demolizione e
ricostruzione e la circostanza che all'atto della vendita le unità immobiliari siano
classificate in una categoria catastale ''fittizia''. Il mancato completamento dei lavori
nonché la classificazione dell'unità immobiliare nella categoria F/3 (unità in corso
di costruzione) potrà assumere un rilievo, ai fini della compravendita degli immobili
oggetto dell'agevolazione, in applicazione di normative non fiscali (cfr. anche risposta
all'interrogazione a risposta immediata n. 5­07778 del 29 marzo 2022).

In merito alle unità immobiliari classificate in una categoria catastale ''fittizia'', si
fa presente che, come chiarito con le circolari dell'Agenzia del territorio:

­ n. 9/T del 26 novembre 2001 «sono indicate come categorie fittizie (F1 =
area urbana, F2 = unità collabenti, F3 = unità in corso di costruzione, F4 = unità in
corso di definizione ed F5 =lastrico solare) quelle che, pur non previste nel quadro
generale delle categorie (in quanto ad esse non è associabile una rendita catastale),
sono state necessariamente introdotte per poter permettere la presentazione in Catasto
di unità particolari (lastrici solari, corti urbane, unità in via di costruzione ecc..) con la
procedura informatica di aggiornamento Docfa»?

­ n. 4/T del 29 ottobre 2009 «la scelta di istituire tali categorie fittizie (...) trova
ragione nella esigenza dei soggetti titolari di immobili di identificare porzioni
immobiliari, che di per se stesse non costituiscono unità immobiliari, per le finalità
più disparate (compravendita, iscrizione di ipoteche su porzioni di unità immobiliari
urbane, donazioni di parti di immobili non costituenti unità immobiliari urbane».

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Per quanto riguarda, infine, la possibilità di optare, in luogo della fruizione
diretta del sismabonus acquisti, per lo sconto in fattura o per la cessione del credito
corrispondente alla detrazione, ai sensi dell'articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del
citato decreto legge n. 34 del 2020, si fa presente che l'articolo 2, comma 3, lettera c),
del decreto legge n. 11 del 2023, in deroga al blocco generalizzato all'esercizio delle
predette opzioni prevede che anche con riferimento al sismabonus acquisti, sia possibile
continuare ad esercitare le predette opzione a condizione che, alla data del 16 febbraio
2023, sia stata presentata la richiesta del titolo abilitativo per l'esecuzione dei lavori
edilizi (cfr. circolare 7 settembre 2023, n. 27/E).

Le Direzioni regionali vigileranno affinché i principi enunciati e le istruzioni
fornite con la presente risoluzione vengano puntualmente osservati dalle Direzioni
provinciali e dagli Uffici dipendenti.

LA DIRETTRICE CENTRALE
(firmato digitalmente)